naar top
Menu
Logo Print
20/03/2019 - FRANK MOERMAN

PRODUCTIEPLANT UITBREIDEN: RENOVATIE OF NIEUWBOUW?

Pro's en contra's afwegen

Commerciële successen van bestaande merkproducten of de lancering van nieuwe producten vragen dikwijls om een verhoging van de productiecapaciteit en een uitbreiding van de bestaande fabriek. Daarnaast zijn er nog diverse andere redenen denkbaar om de productieplant aan een update te onderwerpen. In elk van deze gevallen moet dan een afweging gemaakt worden tussen renovatie of nieuwbouw. Een keuze die je moet maken op basis van de pro's en contra's die verbonden zijn aan beide mogelijkheden.

 

KIEZEN VOOR RENOVATIE

Een renovatie is vaak te verkiezen boven een nieuwbouw, maar renoveren kan niet tot in het oneindige
Een renovatie is vaak te verkiezen boven een nieuwbouw, maar renoveren kan niet tot in het oneindige

De voedingsindustrie wordt geconfronteerd met veranderende consumentenpatronen, aanpassingen aan bestaande wetgeving, nieuwe inzichten en trends, technologische evoluties en nieuwe procestechnologieën. Verantwoordelijken binnen het bedrijf hebben de taak deze wijzigingen continu op te volgen en te implementeren in de fabriek, om zo consumentgericht, energiezuinig, milieubeschermend en operationeel performant te blijven. Door de lage winstmarges wordt een bestaande productieplant echter niet zo snel opgegeven en verlaten, maar zal men renoveren zolang aan alle bovenvermelde vereisten kan worden voldaan.

Bestaand pand

Productievestigingen zijn zelf ook onderhevig aan veroudering, waardoor geregeld reparaties moeten worden uitgevoerd. Delen van een bestaande fabriek kunnen echter nog van uitstekende kwaliteit zijn, waardoor het de moeite loont te renoveren in plaats van nieuw te bouwen. Oude gebouwen zijn soms beter gebouwd dan nieuwe constructies. Essentieel is dat het bestaande pand voldoende sterk is om nieuwe, zwaardere apparatuur in te huisvesten. Het moet dus beschikken over stevige funderingen, intacte steunberen en muren met het vereiste draagvermogen. Men mag ook geen problemen ondervinden met lekkende daken, niet-hygiënisch ontworpen afwatering met onvoldoende debiet of een constructie met microbieel gecontamineerde bouwelementen (bv. Listeria in de isolatie).

Vergunningen en kosten

Bij nieuwbouw moeten bouw- en milieuvergunningen worden verkregen, wat niet altijd evident is in tijden waar derden (bv. buurtbewoners, milieuactivisten) frequent bezwaarschriften indienen. Vergunningen voor renovaties worden sneller toegekend zonder enige bezwaren van derden. Renovatiewerken kunnen dan ook sneller opgestart en uitgevoerd worden, vooral wanneer de nodige bouwelementen (bv. funderingen, muren ...) al aanwezig zijn. Dit laat het bedrijf dikwijls toe om een nieuw merkproduct sneller op de markt te brengen om zo meer omzet en winst te genereren. Door gebruik te maken van de reeds bestaande structuur- en infrastructuurelementen kunnen de investeringskosten ook lager uitvallen.

Ligging

Voedingsbedrijven kiezen ook soms voor renovatie wanneer de bestaande productievestiging strategisch gelegen is: gemakkelijk bereikbaar, dicht bij leveranciers, afnemers en distributeurs, op een locatie waar bespaard kan worden op transportkosten, of in de buurt van kenniscentra en goed opgeleid personeel. Wanneer de plant het einde van zijn levensduur nadert, wordt dan uiteindelijk toch geopteerd voor een vertrek naar een fabrieksterrein in dezelfde buurt. Dit is mogelijk wanneer een vooruitziende bedrijfsleider een proactief beleid voert, gekenmerkt door het aankopen van een stuk bedrijfsterrein of een nieuw pand in een nieuwe industriezone vlakbij. Een goeie bedrijfsleider moet dus visie op de toekomst houden door te anticiperen op opportuniteiten tijdens de levensduur van de bestaande plant. Op de vastgoedmarkt zijn soms koopjes te doen. Zo kan een bestaand en recent opgericht pand van een uitstekende kwaliteit zijn en te koop staan omdat de vorige eigenaar met een faillissement geconfronteerd werd.

Vertrouwde situatie

Een ander element dat meespeelt, is de vertrouwdheid met de bestaande faciliteiten. Nieuwbouw brengt sowieso nieuwigheden met zich mee. Waar in de bestaande plant alles manueel gebeurde, kan in het nieuwe pand alles geautomatiseerd worden. Voor het personeel kan dit andere vaardigheden vereisen en de werkgever kan daarbij problemen ondervinden met het inzetten van zijn huidig personeelsbestand. In het ergste geval moeten mensen ontslagen worden en nieuwe werkkrachten met de juiste competenties aangeworven worden. Met de ontslagen gaat dan een stuk ervaring verloren, terwijl nieuw personeel zonder ervaring opgeleid moet worden. Nieuwbouw brengt ook nieuwigheden voor leveranciers, distributeurs en contractors met zich mee. Na een renovatie blijft iedereen juist vertrouwd met de bestaande uitrusting en haar locatie binnen de bestaande plant.

Capaciteit overhevelen

Daarnaast streven bedrijven naar schaalvergroting en meer centralisatie, waardoor productiecapaciteit van de ene naar de andere plant wordt overgebracht. Veelal volgt dan de sluiting en verkoop van de verlaten site. Het overbrengen van productiecapaciteit gaat sowieso gepaard met de uitbreiding en renovatie van de bestaande plant.

 

Er zijn net zoveel redenen te bedenken voor een nieuwbouw als voor een renovatie
Er zijn net zoveel redenen te bedenken voor een nieuwbouw als voor een renovatie

 

KIEZEN VOOR NIEUWBOUW

Een bestaande plant kan in de loop der jaren al herhaaldelijk aangepast zijn om tegemoet te komen aan nieuwe noden, vereisten en technologieën. Op een gegeven moment botst men echter tegen de limieten voor renovatiemogelijkheden aan en moet resoluut gekozen worden voor een nieuwbouw.

Kruiscontaminatie

Een typisch gegeven voor oudere vestigingen is dat stromen van producten, mensen of afval niet langer het meest logische - lees: rechte - pad volgen en heel inefficiënt worden. Dit resulteert veelal in een afname van de operationele performantie, hogere kosten en een vergroot risico op kruiscontaminatie. Dit beperkt zich echter niet tot de besmetting van hygiënegevoelige door 'laag-hygiëne' flows. Het heeft ook betrekking op foutieve luchtstromen, waarbij afgewerkte levensmiddelen blootgesteld worden aan microbieel zwaarbeladen luchtstromen uit minder hygiënische ruimten. Binnen de fabriek moet de lucht van ruimten met hoge hygiëne-eisen naar ruimten met lage hygiëne-eisen stromen. Nutsvoorzieningen moeten zo ontworpen zijn dat ze eerst hun stoom, perslucht, voedingsgassen, water enz. afleveren in de meest hygiënische ruimten en pas nadien in de ruimte met de laagste hygiëne-eisen. De verschillende aanpassingen door de jaren heen kunnen dit onmogelijk hebben gemaakt.

Plaatsgebrek

Oudere vestigingen moeten vaak aangepast of uitgebreid worden voor de introductie van nieuwe productieapparatuur, automatisatie-, controle-, telecommunicatie- en datasystemen. De gevolgen zijn allerlei bijgebouwen en de verplaatsing van apparatuur en nutsinfrastructuur door plaatsgebrek. Het resultaat is puzzel-, plak- en bochtenwerk en een wirwar van lange leidingen en kabels, waarop en waartussen zich vuil afzet. Lange leidingen leiden ook vaak tot een afname in energie-efficiëntie. Het bestaande fabrieksgebouw kan ook te weinig ruimte in de hoogte bieden, bijvoorbeeld om een HVAC-systeem met luchtkanalen te installeren. Bovendien is er een trend om alle contaminatie veroorzakende systemen onder te brengen in technische ruimten of gangen of valse plafonds waarin men rechtop kan staan. Naarmate een plant groeit, is er ook meer infrastructuur voor opslag en dispatching nodig. Voor extra personeel is ook meer capaciteit aan kleed- en wasruimten, toiletten, rustlokalen, burelen en parking vereist. Met betrekking tot allerlei milieueisen zijn bijvoorbeeld meer waterzuiveringscapaciteit en een extra afval- en recyclagepark nodig. Al die investeringen vragen om meer ruimte die er op de bestaande site vaak niet meer is.

Problemen met segregatie

Bestaande fabrieken kunnen overigens ook een adequate segregatie tussen producten voor verschillende consumentengroepen onmogelijk maken. Tegengestelde vereisten vragen niet alleen om een perfecte scheiding in het productie- en verpakkingsgedeelte van de plant, maar ook om aparte kleed- en wasruimten, aparte opslag bij ontvangst en verzending, scheiding van reinigingsinstallaties ... Een perfecte segregatie binnen de muren van de huidige plant vraagt om meer ruimte, maar dit is soms niet te realiseren.

Uitwijken

Sommige voedingsbedrijven werden decennia geleden aan de rand van de stad ingeplant, maar tegenwoordig wordt de ruimte rond de fabriekssite vaak door nieuwe bewoning opgeslokt. Niet alleen wordt de beschikbare renovatieruimte voor het bedrijf zo kleiner, maar buurtbewoners spuien dikwijls klachten over geluidsoverlast, veel verkeer, geurhinder, afvalwater, verhoogde uitstoot van dampen …

Te fel verouderd

Fabrieksgebouwen staan ook bloot aan de destructieve werking van natuurelementen en worden geconfronteerd met problemen zoals zware microbiële besmetting, barsten in vloeren, overdadige ophoping van stof, aanwezigheid van asbest, of bedrading in slechte staat. In die gevallen is renovatie geen optie meer. De renovatiewerken kunnen te lang aanslepen of te veel contaminatie met zich meebrengen, waardoor verder produceren niet langer mogelijk is.

Kosten

Een andere reden voor nieuwbouw is de kostfactor. De werkzaamheden kunnen zo complex en ingrijpend zijn dat het goedkoper is om een nieuw pand op te zetten. Bovendien zijn er vaak financiële voordelen verbonden aan nieuwbouw, in de vorm van steun of premies van verschillende overheden. Verlaten sites binnen de stad kunnen duur verkocht worden, waardoor een delocatie 'zelffinancierend' kan zijn. De nieuwe fabriek kan zich ook laten terugbetalen wanneer ze dichter bij leveranciers of klanten wordt neergezet. Ook de nabijheid van kanalen, snelwegen, of goedkopere werkkrachten kan een belangrijke trigger zijn om een oud fabriekspand in te ruilen voor een nieuwe plant.